Как не быть обманутым при аренде квартиры и не попасть в ловушку мошенников, "dom.mail"

[Kyliedor]

Найти жильё в аренду — задача не из легких. Но не всегда наибольшую сложность представляет поиск квартиры, комнаты или дома: существует риск встретить на своём пути собственников, которые готовы обмануть и нажиться на доверчивых арендаторах. Вот самые распространённые схемы мошенничества с арендой квартир от собственников:
Невозвратный депозит
Стандартная схема аренды предполагает, что при заселении арендатор вносит плату за первый месяц и депозит — страховую сумму на случай порчи имущества или другого форс-мажора. При выселении эти деньги должны возвращаться жильцу, но недобросовестные собственники часто под надуманными предлогами оставляют эту сумму себе. Причины могут быть самые разные — повреждения жилого помещения, плохая уборка при выезде или нарушения правил проживания в квартире. Депозит в такой ситуации либо просто не возвращается, либо арендатору предлагают вернуть лишь его небольшую часть.

Некоторые собственники вообще ставят схему с депозитами на поток. В договоре они прописывают, что если жилец захочет досрочно расторгнуть аренду, то депозит не возвращается — так собственник якобы защищает себя от потери прибыли: мол, если жилец съедет досрочно, то хозяину придётся искать нового арендатора, и квартира будет какое-то время простаивать. Но это лишь предлог, а главная цель собственника — в том, чтобы довести жильца до желания побыстрее покинуть квартиру. В ход идут разные уловки:

постоянные визиты без согласования;
утаивание скрытых дефектов квартиры (тараканы, посторонние запахи, буйные соседи, сырость, грибок).
И когда доведённый до отчаяния жилец заявляет, что хочет съехать досрочно, депозит просто не возвращается.

Аренда долевой собственности
Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то решение о сдаче её в аренду должны принимать все владельцы, иначе договор будет считаться недействительным. Но нередки случаи, когда один из собственников сдаёт долевую жилплощадь, а через несколько дней в квартире появляются другие владельцы — и со скандалом выселяют незаконных арендаторов.

Недобросовестные собственники иногда заманивают арендаторов низкой ценой на проживание: хозяева представляют им «убитую» квартиру и договариваются, что жильцы делают ремонт в счёт аренды. Многих такое предложение устраивает — после ремонта арендаторы будут жить в хороших условиях по цене ниже рынка. Но бывает, что такие отношения заканчиваются сразу после того, как арендаторы выполнят ремонтно-строительные работы. Собственник выгоняет их под надуманным предлогом, а жилплощадь после этого уже сдаёт по полной стоимости.
С проблемой мошенничества и обмана при аренде сталкиваются не только жильцы — некоторые арендаторы и сами не против обмануть. Самая распространённая схема — незаконная субаренда.

Арендатор снимает жильё на короткий срок, готовит себе фальшивые документы на эту же квартиру и сдаёт её под видом собственника. Обычно такие предложения сильно отличаются по цене — они гораздо дешевле рынка. Людей привлекает низкий ценник, они платят мошеннику депозит и деньги за первый месяц проживания, а потом появляется настоящий хозяин и выселяет их. По такой схеме мошенники могут сдать не принадлежащую им квартиру сразу нескольким арендаторам.
Ещё один вариант мошенничества со съёмной квартирой — посуточная сдача. Арендатор снимает квартиру на долгий срок и даёт объявление о посуточной аренде: при такой схеме аферист получает в 2-3 раза больше денег, чем заплатил владельцу квартиры. Зачастую квартиры на сутки сдаются нелегальным рабочим — естественно, что о чистоте и бережном отношении к имуществу в такой ситуации речи не идёт. Более того: у настоящего владельца впоследствии могут быть проблемы с соседями и правоохранительными органами.

А ещё недобросовестные арендаторы могут съехать без предупреждения, оставить долги по коммунальным услугам, испортить имущество или прихватить с собой что-то ценное из квартиры.
К сожалению, с мошенничеством можно столкнуться на любом этапе поиска жилья, даже обратившись к профессионалам рынка недвижимости. Как обманывают риелторы при аренде квартиры? Рассказываем.

Продажа информационных услуг
Одним из наиболее распространённых видов мошенничества в сфере аренды жилья до сих пор остаются фейковые агентства недвижимости. Они не помогают клиентам найти жильё или арендаторов, а лишь продают свою «базу контактов», но предварительно заманивают потенциальных клиентов сладкими обещаниями. Собственникам такие риелторы гарантируют быстрый подбор надёжных и проверенных жильцов, а арендаторам — квартиру в хорошем районе и состоянии по выгодной цене. Чтобы всё это поскорее случилось, нужно всего лишь заключить договор с агентством и оплатить их услуги, но после этого никто ничего делать скоре всего не будет.

Вместо реального подбора жилья потенциальным арендаторам в таких случаях выдают списки собственников, сдающих квартиры, но эти данные либо берут с общедоступных бесплатных сайтов, либо таких квартир вообще не существует. Вернуть деньги назад не получится — договор составлен грамотно, и агентство выполняет свои обязательства по «предоставлению информационных услуг», что и прописано в документе. А владельцы квартир, обратившиеся в такое агентство, и вовсе ничего не получают. После того, как услуги оплачены, мошенники переезжают в другой офис и меняют номера телефонов.

Фальшивые арендаторы
При поиске квартиры обычно есть два важных фактора — цена аренды и состояние квартиры. Хороших предложений не так уж и много, поэтому часто недобросовестные риелторы искусственно подогревают интерес к конкретной квартире. Для этого на просмотр вместе с реальным клиентом приглашаются фальшивые арендаторы, которые якобы тоже готовы снять жильё, и чтобы квартира не ушла другим, настоящим клиентам приходится повышать цену. Риелтор в таком случае просто кладёт в карман разницу от цены, которую установил владелец жилплощади.

Мифическая квартира
Недобросовестные риелторы часто публикуют объявления с идеальными квартирами, которые имеют только один недостаток — их не существует в реальности. Когда клиент позвонит по указанному номеру, он услышит завлекающие слова: «К сожалению, эту квартиру только что сняли, но мы можем предложить вам не менее интересные варианты в том же районе». Часто такой приём работает, и клиенты охотно соглашаются на просмотр альтернативных квартир.

Забалтывание и создание нужной атмосферы
Хорошие риелторы могут сдать любую квартиру. В ход идут разные хитрости: например, агент может так заболтать потенциального арендатора, что тот не заметит явных недостатков квартиры. А ещё опытные риелторы умеют надавить на боли клиента: в основном те, кто ищет съёмное жильё, мечтают о домашнем уюте. Поэтому агенту достаточно перед визитом арендаторов сварить хороший кофе и слегка приглушить освещение. Такая обстановка в разы повышает лояльность клиентов, и они готовы заплатить больше и даже закрыть глаза на недостатки — удаленность от метро или неудачное расположение дома.

Другие схемы обмана
Зачастую мошенники по аренде квартир вообще никак не относятся к сфере недвижимости — это аферисты, представляющиеся риелторами, агентствами недвижимости или собственниками квартир. Рассказываем, как могут обмануть при съёме квартиры такие аферисты «под прикрытием».

Фишинговые сайты недвижимости
Мошенники создают красивые сайты, которые выглядят точно так же, как сайты солидных риелторских компаний. Затем обманщики размещают объявления о сдаче недвижимости в аренду на популярных порталах: маскируясь под признанные риелторские компании, они начинают предлагать свои «услуги» пользователям. Тем, кто заинтересовался объявлением и квартирой, предлагается внести предоплату. Чтобы сделать перевод, пользователь переходит по фишинговой ссылке, где ему предлагается ввести данные банковской карты — и в этот момент мошенники получают доступ ко всем средствам, которые находятся на карте. Подобная схема работает как с владельцами квартир, так и с арендаторами.

Предоплата
Ещё одна распространённая мошенническая схема — запрос предоплаты в качестве подтверждения серьёзности намерений. Мошенники публикуют объявление о сдаче квартиры: недвижимость в хорошем состоянии, с мебелью и расположена недалеко от метро, ещё и цена адекватная. Всем, кто обращается по объявлению, «собственник» рассказывает, что сейчас в отъезде, но готов придержать квартиру за небольшую предоплату. После того, как деньги переведены на карту, дозвониться до лжесобственника уже не удастся.
Проверяйте документы на квартиру и уточняйте количество собственников. Если владельцев несколько, все они должны быть указаны в договоре аренды.
Сверяйте правоустанавливающие документы на квартиру с паспортом владельца. Закажите выписку из ЕГРН — в ней будут точно указаны данные реального владельца недвижимости.
Обязательно составляйте договор с арендаторами и проверяйте их паспортные данные. Это поможет найти человека и в случае необходимости подать заявление в полицию или суд.
Если обращаетесь в агентство недвижимости, выбирайте только проверенные компании с хорошей репутацией и клиентскими отзывами.
При работе с риелтором будьте активным участником процесса и не доверяйтесь полностью агенту по недвижимости.
Никогда не переводите деньги на личные карты агентов и обязательно заключайте договор на оказание риелторских услуг. Внимательно изучайте, что именно входит в зону ответственности агента.
Субаренда — это сдача в аренду жилых и нежилых помещений, которые принадлежат другому собственнику. Для признания сделки законной арендодатель обязан получить разрешение владельца жилья. Форма согласия не закреплена законом, но удобнее всего фиксировать договорённости в самом договоре аренды или в отдельном соглашении.
Важное уточнение: в официальных документах сдачу жилых помещений субарендаторам называют «субнайм». Но в обычной жизни этот тип сделок называется субарендой, и в нашей статье мы будем называть это именно так.
Если есть разрешение собственника, то арендатор может сдавать в аренду квартиры, дома и коммерческую недвижимость. В таких случаях законодательство обязывает стороны провести сделку по субаренде жилого помещения.

Какими законами регулируется сдача недвижимости в субаренду
О том, как правильно сдавать недвижимость в субаренду, написано в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса и ст. 76 Жилищного кодекса. К договорам субаренды применяются те же правила, что и к арендным сделкам.
С какой целью и как сдают квартиру в субаренду
Предположим, вы арендовали квартиру на длительный срок, но часто уезжаете в командировки. Пока помещение пустует, вы хотите сдавать его кому-то ещё. Это возможно, если владелец квартиры не возражает против подселения других жильцов и дал вам письменное согласие. Можно и не составлять отдельный документ — разрешение пересдавать жильё часто фиксируют прямо в самом договоре аренды.

Возможна и другая цель субаренды — снизить арендные платежи. Например, вам дорого одному оплачивать апартаменты, и вы решаете разделить свои траты с кем-то. Субарендатор внесёт свою часть оплаты и будет пользоваться жильём на условиях, согласованных с собственником жилья.

Также субаренду часто рассматривают как источник дополнительного дохода. Можно арендовать несколько квартир на год, а сдавать их посуточно — доход будет больше, чем при длительной разовой аренде. Но такую схему необходимо обязательно согласовать с собственниками жилья.

Что важно учесть при заключении договора субаренды
При проведении субарендных сделок ориентируются на правила, которые применяются для сделок по аренде (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В договоре прописывают существенные условия, без которых соглашение не будет считаться заключённым.
Характеристики помещения: местонахождение и краткое описание квартиры.
Размер арендных платежей.
Срок субаренды. Он не может превышать срок аренды (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
ФИО собственника жилья и реквизиты договора. Важно указать, что недвижимость сдаёт арендатор, имеющий на это законное право согласно договору с собственником жилья.
Описание состояния квартиры. Необязательный, но желательный пункт, так как споры часто случаются именно из-за этого.
Важно помнить, что арендодатель хоть и не подписывает договор, но выступает полноправным участником сделки. Поэтому следует убедиться, что собственник давал согласие на субаренду и в курсе новой сделки.
В какой форме получить согласие собственника
В законах нет чёткого указания того, как именно оформлять такой документ. Но юристы советуют использовать следующие формы:
дополнительное соглашение к договору, который заключили арендодатель и съёмщик;
письмо от собственника с его подписью;
письменное соглашение между владельцем жилья и арендатором.
Если арендатор проигнорирует требование закона, то договор субаренды в любой момент могут признать недействительным. Хозяин недвижимости, который не давал разрешения на субаренду, вправе выселить субарендаторов, расторгнуть сделку с арендатором и даже потребовать от него возместить убытки.

Когда нужно согласие других лиц
Основными участниками соглашения о субаренде выступают арендодатель и арендатор. Но есть случаи, когда дополнительно нужно также согласие и других сторон:

если в субаренду сдаётся коммунальная квартира, которая предоставлялась нанимателям по договору социального найма, то потребуется согласие всех прописанных на этой жилплощади;
если сдаваемая квартира приобретена в браке, потребуется согласие второго супруга;
если собственник — несовершеннолетний ребёнок, нужно разрешение органов опеки и попечительства. Рассмотрим эту ситуацию подробнее.
Как сдать или снять квартиру, если собственник несовершеннолетний
Механизм проведения сделок будет зависеть от возраста несовершеннолетнего хозяина.

Ребёнку меньше 14 лет. В этом случае за него подписывают документы родители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ). Дополнительно придётся запрашивать согласие органов опеки: без него все сделки, совершённые с жильём несовершеннолетнего, будут считаться недействительными (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Ребёнку от 14 до 18 лет. Подростки и «почти» совершеннолетние граждане имеют больше прав. Они могут самостоятельно подписывать документы, но только с письменного согласия родителей или других законных представителей. В некоторых случаях опека может наделить детей, не достигших 18-летия, полной дееспособностью. Например, если подросток вступил в брак или прошёл эмансипацию.

Какую ответственность несут арендатор и субарендатор
На субарендатора нельзя возложить больше ответственности, чем на арендатора, а также наделить его большими правами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Незаконно включать в договор субаренды и пункт об ответственности субарендатора за состояние жилья. За порядок в квартире перед хозяином отвечает первичный наниматель. Он же контролирует своевременность внесения арендных и коммунальных платежей.

Когда нужно регистрировать договор субаренды в Росреестре
Арендаторы часто сомневаются, нужно ли регистрировать договор субаренды в Росреестре. Ст. 651 ГК РФ обязывает это делать только в том случае, если квартира сдаётся в субаренду на срок более одного года. Если в договоре не указан срок субаренды, то соглашение автоматически считается заключённым на пять лет, а, значит, подлежит регистрации.

Как подать документы на регистрацию договора субаренды
Подавать документы нужно не позднее, чем через месяц после оформления договора. Есть несколько вариантов:

лично в отделении МФЦ или Росреестра;
почтой с описью вложения и уведомлением о вручении (при отправке документов по почте необходимо приложить нотариальное заверение подписи заявителя и копию его паспорта);
на сайте Росреестра или портале Госуслуг.
Срок регистрации — от 7 до 10 рабочих дней. Уложиться в одну неделю получится, если подавать документы напрямую в Росреестр.

Кто передаёт документы в Росреестр
Эта процедура не обязывает присутствовать обе стороны: если арендатор не может участвовать в подаче документов на регистрацию договора, то субарендатор может сделать это самостоятельно. Сдать документы могут и другие лица, у которых есть нотариальная доверенность на совершение таких действий.

Какие документы подготовить для регистрации договора субаренды
Список документов, без которых сделку не зарегистрируют:

заявление о регистрации договора субаренды. Заполняется в Росреестре или отделениях МФЦ;
договор субаренды;
паспорт или удостоверение личности заявителя;
нотариальная доверенность, если вместо участников сделки документы сдаёт риелтор или другой представитель;
согласие арендодателя на заключение договора субаренды;
квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия.
Размер госпошлины зависит от статуса заявителя: размер госпошлины для физических лиц в 2022 году — 2000 рублей.

Как субарендаторам не стать жертвой мошенников
Мошенники иногда используют субаренду как способ обмана доверчивых арендаторов. Если люди долго ищут квартиру, то, отчаявшись, часто готовы внести предоплату сразу после осмотра жилья. Но после получения залога мошенник перестаёт выходить на связь, а потом доверчивых субарендаторов выселяет настоящий собственник.

Как обезопасить себя от мошенников
1. Проверять документы арендатора. Тщательно изучайте доверенность на право сдачи жилья в повторную аренду: бывает, что в нотариальном документе зафиксировано право на показ квартиры, а не на подписание договора субаренды. Другая проблема, с которой можно столкнуться, — истёкший срок доверенности от арендодателя.

2. Заключать договор только с согласия всех собственников жилья. Если хозяев несколько, нужно требовать разрешение каждого из них. Уточните, есть ли несовершеннолетние в числе собственников.

3. Изучать правоустанавливающие документы на жильё. Для проверки «чистоты» квартиры понадобятся:
выписка из реестра недвижимости (ЕГРН);
справка о количестве зарегистрированных лиц;
справка о приватизации, если квартира находится в социальном найме
После проверки вы точно будете знать, что квартира не заложена, не находится под арестом и что никакие другие лица позже не предъявят права на арендованное жильё.

4. Сохранять копию паспортов владельца квартиры и арендатора. Они пригодятся, если другая сторона перестанет исполнять свои обязанности.
Самое важное:
Арендатор может пересдавать жильё и коммерческие объекты третьим лицам.
Сдать в субаренду помещение можно только с согласия собственника.
Чтобы законно пересдать недвижимость, нужно заключить договор субаренды.
К договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды.
Срок субаренды не может превышать срок аренды.
Необходимо регистрировать договор в Росреестре, если срок договора субаренды превышает один год.

Подписание договора аренды жилья защитит владельцев от мошенников. Способ спастись от недобросовестных квартирантов раскрыла россиянам юрист в сфере недвижимости Ирина Нигматуллина, пишет «Газета.ru».
Арендаторы могут испортить имущество и не возместить убытки, обмануть с коммунальными платежами или пересдать квартиру в субаренду втайне от собственника. Письменный договор поможет избежать разногласий и позволит при наличии проблем обратиться за помощью в суд.
При этом важно заключать такой документ не только при долгосрочной, но и при посуточной аренде. «Многие думают, что договор аренды нужен только при долгосрочном найме. В реальности риски при краткосрочной аренде не ниже, чем при долгосрочной
В договоре стоит указать дату платежа, способ передачи денег, а также прописать, из чего состоит квартплата и за какой срок наймодатель или наниматель должны предупредить о расторжении договора. Отдельно следует прописать штрафы — например, если квартиранты захотят съехать раньше срока.
Не лишним будет составить акт приема-передачи жилья с описью имущества. Если в квартире есть ценные вещи, их состояние можно зафиксировать на фото и приложить к договору, посоветовала юрист.
Ранее стало известно, что аренда квартир в большинстве российских городов подорожала раньше времени — высокий сезон начался в июле вместо августа. Эксперты связывают такую динамику с отменой льготной ипотеки на новостройки. Многие, кто планировал покупать квартиру, сделали выбор в пользу аренды из-за недоступных ставок по рыночным программам.
В это сложно поверить, но схема аферистов очень простая: они снимают квартиру, вносят арендную плату за несколько месяцев вперед, подделывают документы и продают жилплощадь по бросовой цене. Москвичка Ольга Константинова, историю которой рассказывает «Российская газета», сдала свою двухкомнатную квартиру через агентство недвижимости. Арендаторы — молодая семья из провинции — очень понравились женщине, они сами предложили оплатить проживание на полгода вперед и обещали сделать ремонт. А через несколько месяцев москвичке понадобилось забрать вещи, хранившиеся в сдаваемой квартире. Каково же было ее удивление, когда на двери собственного жилья она увидела новый замок. Вдвойне Ольга Константинова удивилась, когда дверь ей открыла незнакомая женщина. Оказалось, что она новая владелица двушки: купила ее четыре месяца назад.

Бывает, что мошенники продают чужую недвижимость иногда взятую а аренду и без настоящей доверенности собственника: сами подделывают нотариальную. С таким документом можно уполномочить любого человека совершить какую-либо сделку с имуществом, а также получить за проданное имущество деньги. Именно такое содержание у фальшивой доверенности

Как определить мошенников?
Как рассказала АиФ.ru генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова, есть несколько признаков, характерных для квартиросъемщиков-аферистов.

— Мошенники стараются не показывать свои документы, наотрез отказываются предоставлять их копии.
— Также они отказываются от оформления письменного договора аренды.
— Аферисты могут выдать себя тем, что мало интересуются состоянием квартиры, инфраструктурой района, местоположением, соседями. Они стараются совершить сделку «побыстрее».
— Псевдоарендаторы не будут перевозить в чужую квартиру, которую планируют продать, много вещей. Жить здесь долго они не собираются.
— Как в случае с москвичкой Ольгой Константиновой, злоумышленники могут предложить оплату на несколько месяцев вперед. Во-первых, такое предложение усыпляет бдительность собственника: «Какие порядочные ребята, готовы отдать большую сумму сразу». Во-вторых, оплата на полгода вперед избавит их от регулярных визитов владельца жилья, которые могут испортить показ квартиры потенциальным покупателям.

Как же сдать квартиру и не остаться без нее?
Прежде всего, по словам Бродельщиковой, нужно проверять арендаторов: их паспорта и другие удостоверяющие личность документы, спрашивать место работы или учебы. В идеале — попросить показать трудовой договор или договор об оказании образовательных услуг. Чтобы удостовериться, что потенциальные квартиранты имеют постоянный и достойный доход, попросите у них справку о доходах. Даже если арендаторы не мошенники, это все равно пригодится для понимания того, насколько они платежеспособны.

«Очень важно составить договор в письменной форме и прописать там полные сведения об арендаторе и арендодателе (паспортные данные, ИНН). К договору аренды нужно приложить составленный акт приема-передачи жилья в аренду», — подсказывает эксперт.
Время от времени стоит наведываться в квартиру, чтобы проверить ее состояние и удостовериться, что там проживают именно ваши арендаторы. Не надо бояться побеспокоить людей. В конце концов, это ваше жилье, а о встрече можно договориться предварительно. «Также не забывайте расспрашивать о квартире и о жильцах у соседей. Если квартиру систематически посещают незнакомые люди, это должно насторожить.
Кроме того, пару раз в месяц просматривайте сайты недвижимости. Этот способ поможет быстро узнать о коварных планах квартирантов-мошенников.

В свою очередь, ведущий эксперт агентства недвижимости Сергей Тихонов Century 21 Vesta советует поставить «маячок» в Росреестр на возможные противоправные действия в отношении квартиры. «Так, при попытке любых регистрационных действий в отношении объекта вы сразу узнаете об этом. Порядок постановки такого „маячка“ можно узнать по телефону Росреестра или при обращении в МФЦ», — объясняет он.
Через Росреестр можно подать заявление, запрещающее любые сделки с вашей недвижимостью с участием уполномоченных лиц.
Что делать, если квартиру уже продали?
Выселять искренне (или не очень) заблуждающихся покупателей придется через суд. И чем раньше это сделаете, тем меньше будут потери, предупреждает заместитель заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Юлия Грызенкова.
Худший вариант это когда злоумышленникам удалось при помощи поддельных доверенностей ввести в заблуждение Росреестр или взломать электронно-цифровую подпись владельца и провести сделку. «В этом случае придется долго доказывать в суде подделку и только потом заниматься выселением», — указывает она.
А что делать горе-покупателю?
В такой ситуации пострадавших всегда двое: неудачно сдавший квартиру собственник жилья (получается, что уже бывший) и неудачно ее купивший гражданин (новый собственник). Что делать «бывшему» владельцу недвижимости, мы уже рассказали. А как быть «новому», который наверняка не знал, что участвует в афере?

Самая действенная рекомендация — это приложить максимум усилий, чтобы не оказаться в такой афере. Генеральный директор сервиса Никогда не покупайте и не снимайте квартиру по доверенности, какой бы привлекательной ни была цена и сама жилплощадь. Историю квартиры нужно проверять. Запросите документы из Росреестра. Эти онлайн-выписки будут стоить смешных денег
При покупке недвижимости договор купли-продажи можно заверять у нотариуса. Это сделает сделку безопаснее, потому что нотариус дополнительно проверит все полномочия у «продающей» стороны.
Во всех расчетах старайтесь использовать банковский аккредитив, а не наличные деньги: тогда и банк дополнительно проверит получателя платежа.