Могут ли жильцы решать, какой бизнес запускать на нижний этаж, "bn"

[dorkuljazw]

Россияне привыкли к тому, что на первых этажах их домов исчезают квартиры и появляются салоны красоты, магазинчики, кафе, а то и пункты продажи товаров интимного характера. Где-то предприниматели по собственной инициативе выкупают у жильцов их квадратные метры, а где-то нежилые первые этажи — это уже узаконенная градостроительная норма.
В 2024 году подмосковные власти запретили застройщикам размещать на первых этажах новостроек жилые помещения. В столице подобная норма действует ещё с начала 2000-х. «АиФ» разбирался, могут ли жители сами решать, какое предприятие разместится в их доме и как оно влияет на стоимость квартир, расположенных над «бизнесом».
Обычно открытие «точек» в новых многоквартирных домах объясняют желанием сделать жизнь их обитателей более комфортной, ведь вся необходимая инфраструктура становится ближе. Опять же, застройщику элементарно выгоднее делать помещения на первом этаже нежилыми — к ним требований меньше. Да и продаются квартиры, которые «ближе к земле», значительно хуже остальных.
«Жить там не слишком комфортно: загазованность, плохая инсоляция, звуки и запахи с улицы, — говорит риелтор Алина Правоторина. — Они могут пользоваться спросом разве что у людей с ограниченной мобильностью, которым тяжело подниматься по лестнице, или у тех, кому не хватает денег заселиться повыше. Ведь жильё на первом этаже стоит в среднем на 10–15% дешевле».
Что касается старого жилого фонда, то в своё время владельцы «нижних метров» смекнули: квартиру выгоднее переделать в нежилое помещение и продать коммерсантам. «Этим занимались многие. Одна из многих москвичей продала под магазин старую „двушку“ на первом этаже и купила взамен 4-комнатную квартиру на втором в том же доме. В 2000-х как только пошла такая мода, квартиры на первом этаже стали расходиться как горячие пирожки».
В 2015 году внесли поправки в законодательство, согласно которым для каждого новоиспечённого магазина в многоквартирном доме требовалось организовать обособленный вход с улицы. После этого ажиотажный спрос на подобные фокусы с недвижимостью сошёл на нет. Наводить порядок в этой сфере пришлось в том числе из-за жалоб на «домовые» предприятия. Всё-таки обитать над магазином или рестораном бывает некомфортно: из-за грызунов, «ароматов», шума. «Перевод помещения в нежилой фонд не должен нарушать чьи-либо права. С фактом перевода должны письменно согласиться жители всех прилегающих помещений, то есть соседи сверху и с обеих сторон от данной квартиры», — уточняет юрист Алла Георгиева.
Главная же загвоздка в том, что для оборудования обособленного входа нужно пробить внешнюю стену здания, построить крыльцо на газоне и т. д. По закону, всё это — общедомовая собственность. То есть, чтобы открыть магазин в бывшей квартире, нужно на общедомовом собрании заручиться письменным согласием большинства жильцов, а это почти невыполнимая задача. Так что, несмотря на сохранившуюся юридическую возможность, на практике переоформление квартир старых домов в магазины прекратилось.

Но, если у жильцов «хрущёвок» и «брежневок» есть возможность выбирать, что будет на первом этаже, то обитатели новостроек уже не могут повлиять на это. И если в доме появится, например, магазин для взрослых или бар, то без веских оснований (вроде нарушения санитарных мер или закона о тишине, незаконного оформления и т. п.) выселить такого соседа не получится.
По словам экспертов, жильё на 2-х и 3-х этажах, расположенное над магазинами и кафе, продаётся намного хуже. Чтобы привлечь покупателя, приходится снижать цену. Так что радоваться продуктовой «близости», если вы рассматриваете вариант с продажей квартиры, не стоит. Впрочем, каждый случай индивидуальный — многое зависит от того, кто конкретно поселился под боком.
«За» и «против» — поровну

Судя по опросу Национального агентства финансовых исследований, половина россиян — против размещения коммерческих организаций на первых этажах их домов, половина — не возражает. Среди последних 46% предпочли бы иметь под боком аптеку, 29% — продуктовый магазин, отделение банка — 18%, медучреждение — 14%, салон красоты — 13%, фитнес-центр — 12%. На бар или кафе согласны лишь 8%, на офисы — 5%.