Покупатели жилья в рассрочку в РФ могут лишиться и жилья, и денег, "ren"

[JamesAdunc]

Этот способ приобретения недвижимости не подпадет под спецрегулирование сервисов оплаты частями. Осенью 2024 года доля оплаты частями за квадратные метры достигла 30–35%, а в ближайшее время на фоне удорожания кредитных денег может и вовсе стать основной формой при продаже жилья, уверены эксперты. Из элитного предложения на один-два года для состоятельных россиян беспроцентная рассрочка от застройщика становится массовым явлением с низким первым платежом и сроком на 8–10 лет. А это создает значительные риски для покупателей. При этом продажа недвижимости в рассрочку не подпадает под готовящееся специальное регулирование этих сервисов, выяснили «Известия». Внесенный в августе в Госдуму соответствующий законопроект предполагает участие посредника, которым застройщики не являются, заявили редакции в Центробанке. Правозащитники уверены: чтобы регулирование распространялось на все виды рассрочки, нужно менять подход.
В августе 2024 года в Госдуму были внесены два законопроекта, которые направлены на регулирование сервиса рассрочки. Цель — защитить покупателей, которые выбирают форму оплаты частями. Проектами предполагается установить требования к договору услуги, бесплатность ее оказания, запрет на разницу в стоимости товара у продавца и посредника, ограничение на размер штрафных санкций, требования к информированию потребителя и т.д.
— Законопроект будет регулировать такую деятельность при условии, что она осуществляется через посредника, которым является тот или иной оператор рассрочки, — заявили «Известиям» в Центробанке. — Если же рассрочка предоставляется с баланса самого застройщика и посредника в этих отношениях нет, то это, как и сейчас, будет регулироваться законом «О защите прав потребителей».
Также, отметили в ЦБ, даже если такие операторы в сфере недвижимости появятся, то и в этом сомнительно, что они подпадут под специальное регулирование. В законопроекте «О деятельности по предоставлению сервиса рассрочки» планируется установить ограничение по сроку оплаты сначала в шесть месяцев, а потом в четыре, а такой способ при покупке недвижимости будет доступен только очень и очень состоятельным клиентам, подчеркнули в пресс-службе регулятора. Проект-спутник с поправками в несколько действующих законов, в том числе «О защите прав потребителей», поможет обезопасить и покупателей недвижимости. Именно вторым проектом предусмотрен, например, запрет на то, чтобы устанавливать разные цены на товар у продавца и приобретаемый в рассрочку. Однако, как следует из текста документа, на продавцов эти ограничения распространяться не будут. Проект «подготовлен в целях регулирования деятельности операторов сервиса рассрочки и обеспечения защиты прав потребителей, пользующихся услугами таких лиц», указывается в пояснительной записке.
Таким образом, при продаже застройщиком недвижимости в рассрочку сохранится текущее регулирование, которое уже не соответствует нынешним реалиям и не защищает потребителей в достаточной степени.
Приобрести недвижимость в рассрочку можно было и раньше, но услуга эта была редкостью (доля составляла 5–8%) и даже своего рода эксклюзивным предложением, чаще всего в премиальном сегменте. Такая форма оплаты используется и на первичном рынке (как правило, на стадии строительства до ввода объекта в эксплуатацию), и на вторичном, когда договор заключается между физлицами. Правда, последний вариант и сейчас крайне редок. При этом беспроцентная рассрочка при покупке на стадии строительства в этом году резко выросла в разы. И, как прогнозируют эксперты в сфере недвижимости, в ближайшее время может стать основным вариантом оплаты. Причин несколько: завершение массовой программы льготной ипотеки, ужесточение по первоначальному взносу, повышение ключевой и, как следствие, удорожание кредитных денег и для заемщиков, и для застройщиков. Поэтому последние вынуждены развивать форму оплаты частями, чтобы привлечь средства дольщиков для строительства.
В РФ запрещают строительство апарт-отелей и апартаментов. Так, например, в Махачкале и Москве ввели мораторий на возведение помещений с неурегулированным статусом. На этом фоне доля беспроцентной рассрочки от застройщиков уже осенью выросла до 35% в общем объеме сделок на первичном рынке жилья. Если ситуация будет усугубляться, этот показатель будет расти и в 2025 году может достигнуть 40–50%. В новых экономических условиях количество таких сделок будет расти, возможно, до 45–50% от общего объема реализации. В ближайшие пару месяцев доля рассрочек на первичном рынке может и вовсе вырасти до 60–70%. По ее словам, большой интерес сейчас представляет услуга по оплате частями, которая позволяет либо приобрести квартиру с минимальным первоначальным взносом, либо накопить его до ввода дома в эксплуатацию, перечисляя застройщику фиксированную сумму ежемесячно.
Застройщики не только стали значительно чаще прибегать к продаже в рассрочку, но и изменили условия предоставления этой услуги. Так, если раньше первая выплата составляла не менее 30–50%, то сейчас встречаются варианты даже с 10-процентным взносом. А срок рассрочки увеличился с одного-двух до восьми лет. Не исключено, что в дальнейшем застройщики могут активизировать продажи в рассрочку без участия банков, если количество нераспроданных квартир в уже сданных в эксплуатацию домах будет расти. Для крупных застройщиков такой вариант реализации своих объектов может стать альтернативой традиционной ипотеке. Текущие условия позволяют продавать недвижимость, максимально гибко используя данный инструмент под каждый конкретный объект и регион.
При этом особых рисков для покупателя участники рынка не видят, однако они, безусловно, есть. Прежде всего они касаются случаев, когда человек не может выплатить рассрочку. Но в этих ситуациях, имеющих отношение к рынку недвижимости, застройщики, как правило, соглашаются вернуть уплаченные деньги.
Тренд может продлиться до полутора лет, а квартиры — потерять до 15% стоимости, допускают эксперты. Юристы и правозащитники считают, что законодательство, которое сейчас регулирует рассрочку при продаже недвижимости, оставляет большое поле для свободы действий со стороны застройщиков.
По словам гендиректора консалтинговой компании O2Consulting Филиппа Данько, рассрочка от застройщика на стадии строительства в настоящее время регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 489 — в части правил для договоров, предусматривающих оплату в рассрочку), законом № 214-ФЗ (в части регулирования долевого строительства и защиты прав дольщиков) и Жилищным кодексом РФ (в части общих правил по сделкам с недвижимостью).
Однако требования к договору существенно отличаются от тех, которые планируются по новым законопроектам по регулированию рассрочки. Так, сейчас продавец должен указать цену недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей. В договоре должны быть прописаны права и обязанности сторон, включая условия расторжения договора в случае невыплаты, а также последствия за просрочку платежей, возможность начисления пени и штрафов.. Остальные условия согласуются на усмотрение сторон, уточнила юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Екатерина Баглаева. Она пояснила, что, по общему правилу, продавец вправе требовать внесения просроченных платежей, а также уплаты процентов на просроченную сумму, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата недвижимости (кроме случаев, когда покупатель уже выплатил более половины цены). Также, по общему правилу, товар, проданный в рассрочку, находится в залоге (действует с момента передачи товара до его оплаты) у продавца для обеспечения оплаты товара, добавила юрист.
В новых условиях в качестве первого платежа застройщики принимают и 10% от стоимости квартиры.
Если первый платеж составляет меньше половины стоимости объекта, застройщик имеет право расторгнуть договор. В этом случае он обязан вернуть деньги покупателю, но это может происходить с учетом удержания штрафов или других санкций. Более того, в большинстве договоров прописаны условия о том, что при невыплате последующих платежей покупатель теряет уже внесенные деньги.
Поскольку размер штрафных санкций ничем не урегулирован, то застройщик, сославшись на статью ГК «О свободе договора», может установить размер штрафных санкций, который превысит размер первого платежа. Фактически человек может лишиться и квадратных метров, и вложенных денег.
Кроме того, купив квартиру в рассрочку и не справившись с исполнением обязательств, потребитель лишается возможности взять на нее ипотечный кредит. В случае рассрочки банк не одобрит ипотеку на объект недвижимости с обременением в виде залога — в нашей стране нет практики перезакладывания имущества, как в США.
Лишь отчасти покупателей недвижимости в рассрочку защищает и закон о правах потребителей, уверена Александра Пожарская. Поэтому ничто не мешает, например, установить различные цены для покупателей в ипотеку или за наличные и в рассрочку, нет нормы, которая защищала бы от навязывания дополнительных услуг в виде, например, непрофильного консультирования, стоимость которого нельзя будет вернуть в случае просрочки или расторжения договора.
Нет гарантий, что в договор не будут включены обязательства по оплате комиссий за страховки, которые покроют лишь малую часть риска при наступлении страхового случая. То есть фактически всё, за что финансовый рынок и в перспективе рынок BNPL будут подвергнуты мерам надзорного реагирования, при рассрочке на недвижимость не учитывается. Это нарушает баланс интересов, ущемляет права и интересы потребителя и требует срочного законодательного вмешательства, поскольку тенденция на увеличение количества продаж жилья в рассрочку очевидна.
Необходимо пересмотреть подход от регулирования деятельности операторов к регулированию самой формы оплаты частями.
Будет ли это сделано — вопрос. Дискуссии еще идут и рано что-то говорить.